不動産投資をすると、よほどの資産家

出ない限り、不動産はキャッシュで

買えません。

 

通常家賃と相殺されるので、自宅のローン

とはだいぶ異なりますが、多額のローン

をすることになります。

 

この不動産投資で住宅ローンを多額して

る状態で、マイホームを買いたくなったら

住宅ローンは組めるのでしょうか?

 

私自身ググって結構調べたのですが、

投資ローンがある人向けの住宅ローン

おすすめについて書いてる記事があまり

見つからなかったので、自分の体験談

(口コミ)を記録に残しておきたいと

思います。

 

私自身の経験から、不動産投資家にとって

それぞれの金融機関の住宅ローンが使える

か体験談、口コミを紹介していきたいと

思います。

 

これから不動産投資をしようかと思ってる

人、すでに不動産投資を初めてマイホーム

の住宅ローンを組めるか心配になってる方

はぜひ参考にしてください。

 

不動産投資家にとって
使える銀行は?

 

じぶん銀行は投資ローンが
あっても使える?

auのやっているネット銀行、

じぶん銀行も住宅ローンがあります。

2018年1月の金利は0.45%程度です。

ネット銀行でも格安な方ですが、

残念ながらじぶん銀行の住宅ローンは

投資ローンがある不動産投資家が融資

を受けることができません。

じぶん銀行の住宅ローンは他の金融機関

のローンがない、もしくは完済予定である

ことが条件になっているからです。

 

楽天銀行の住宅ローンは
投資ローンがあっても使える?

アマゾンと並んで大手通販で日本では

知らない人がいないほどのグループで

ある楽天の楽天銀行も住宅ローンが

あります。

楽天銀行の住宅ローンには金利選択型

とフラット35の2種類があります。

金利も変動だと0.5%~1.1%程度とあります。

金利選択型は年収400万円以上という制限

があります。

 

楽天銀行住宅ローン、金利選択型

こちら!

楽て銀行住宅ローン フラット35

こちら!

 

しかし

そもそも不動産投資自体年収400万以上

でないとそもそもやらないほうがいい

ラインだと思います。

私が投資物件を購入した不動産屋も

いくつかありますが、どこも年収400万円

以上が対象になっていました。

 

楽天銀行の住宅ローンの
審査の流れは?

 

まずはネットで事前審査に

申し込みます。

事前審査では年収や他の借入金額

購入する物件の価格などの情報を

入力します。

この時点では身分証明書などの

書類の提出は必要ありません。

事前審査を通過すると、以下のように

メールで通知が来ます。

2,3日で結果がわかるようです。

私も2日ぐらいで来ました。

 

この後正式審査用の申し込み書類が

郵送されてきます。

不動産の売買契約を済ませてから入手

できる重要事項説明書や登記簿のコピー

などが必要になります。

他のネット銀行に比べても、ここで必要な

書類は非常に多いです。

面倒かもしれませんが、逆に楽天銀行の

住宅ローン用に書類を用意すれば、他の

ネット銀行の資料もほとんど同じもので

カバーできてしまうでしょう。

 

ちなみに正式審査に申し込んだ時点で

「他の金融機関も検討してますので審査

通っても融資を受けるかわかりませんが

いいですか?」とバカ正直に聞いてみました

が「問題ありません」と言われました。

 

楽天銀行の住宅ローンの
メリット、デメリットは?

楽天銀行の住宅ローンのメリット

デメリットについてまとめてみます。

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)のメリット
  • 事務手数料が定額32万4000円
    1500万円以上なら格安!
  • 金利選択型の金利は業界最低水準
    (2019年1月 0.517%~)
  • 事前審査、本審査の期間が短い
  • 団信加入で金利上乗せなし
  • だめな場合でも提出した書類を
    楽天フラット35に流用可能!

 

楽天銀行よりも住宅ローンの金利が

安い住信SBIネット銀行などは

事務手数料が融資金額の2%程度です。

ですから、

1500万円を超える融資になってくると

楽天銀行の住宅ローンの方が安くなります。

35年ローンで繰り上げ返済しない前提

ならば金利が安い住信SBIネット銀行に

軍配が上がりますが、10年程度で繰り上げ

返済すると仮定すると楽天銀行の方が

トータルの支払金額が少なくなります。

これを踏まえてあえて住信SBIネット銀行

ではなく楽天銀行の住宅ローンを組んだ人

が私の友人にいました。

ただ繰り上げ返済するといっても、はじめの

10年は繰り上げない方が得なんですけどね。

>>住宅ローン控除とは?繰上げ返済とどっちが得か比較!

 

また投資ローンが多い人は投資ローン

を見ないで融資してくれるフラット35

を使う人が多いのですが、

楽天の場合、金利の低い変動金利型

で正式審査を申し込んでおいて、

だめだった場合は重複する書類の提出

を省略して楽天銀行のフラット35に

申し込むことができます。

ふなっちー

ただフラット35もオンラインでの事前審査は必要ですけどね!

 

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)のデメリット
  • 事務手数料が定額32万4000円
    なので1500万円以下ならば割高!
  • 金利選択型の金利は審査によって
    決定するので審査が終わらないと
    金利が確定しない
  • 本審査の必要書類が多い
  • 年収の条件が高め
    (年収400万以上)
  • 楽天銀行を指定口座にしないと
    金利が0.3%上乗せ
  • 物件の担保評価が厳しい!

 

楽天銀行を指定口座にしないと

住宅ローンの金利が0.3%上乗せ

になります。

ふなっちー

これは楽天銀行の口座を作らない人はまずいないなっちー。

 

ただ

楽天銀行の口座を作るのは手間

だけで費用は一切かかりません。

 

しかもあることをするだけで

普通預金の金利が0.1%になります

>>銀行はどこを使うのがお得?ネット銀行が有利?

 

この点を考慮すると

楽天銀行はメインバンクにする

価値大ありです!

 

楽天銀行住宅ローン(変動金利型)
は物件の担保評価が厳しい!

楽天銀行は融資する物件を独自の

機関で調査します。

実はこれが厳しく、融資の金額を

希望より下げられてしまうケース

は多いようです!

私も下げられてしまいました!

中古の戸建てですが、2割程度の

頭金を入れるのが融資条件で、

最低金利を適用すると言われました。

私も年収の何倍もの投資ローンを

組んでいますが、それは審査に

あまり関係なさそうですね。

私もそのせいかなーとちょっと

思ったのですが、投資ローンが原因

だったら、最低金利適用はされてない

はずですからね。

私とほとんど年収が同じ会社の同期

の友人でローンが全くない人でも

希望金額を下げられてこの物件に

これ以上は融資できないと条件を

つけられたそうです!

地方の物件だと担保評価が厳しく、

融資金額を下げられてしまう可能性

が高いようです。

ですから、楽天銀行住宅ローン

変動金利型は頭金2割ぐらい入れる

という人でないと厳しいように

感じました。

 

楽天銀行は投資物件用ローン
の審査も緩い

私もネットの多額のローンがある状態で

事前審査を年収とローンの総額を正直に

書いて出してみましたが審査通過しました。

本審査に通るかどうかはともかく不動産投資

で多額のローンがある人でも十分に可能性が

ある金融機関と考えてよいと思います。

 

また

投資物件用の住宅ローンとしても

楽天銀行は融資基準がとても緩いこと

で知られています。

なぜかというと、楽天銀行の投資物件

ローンは他からの借入額を一切審査の

対象としてみないからです。

 

ですから、他の金融枠で与信枠一杯

ローンを組んでいる不動産投資家でも

楽天銀行ならば融資が組めてしまうん

です。

その分他の投資物件に投資する

ネット銀行よりも投資物件用の

金利は高いです。

 

2019年1月現在で、2.96%以上

となっています。

楽天銀行の不動産担保ローン

こちら!

ふるさと納税 制度見直し

地方銀行や信用組合は?

金利の面だと明らかにネット銀行

に軍配が上がりますが、窓口があって

相談がしやすい、融通が利く地方銀行

や信用組合はどうでしょうか?

 

残念ながら、地方銀行や信用組合は

投資物件のローンがある時点で融資

の対象外となっている場合が多いよう

です。

 

ネット銀行と違って窓口で気軽に相談

できます。

書類をさんざん用意してから、審査で

落とされると時間の無駄になります。

ネット銀行なら仕方ないのですが、

地元の金融機関ならばそもそも投資ローン

がある状態でマイホームの住宅ローン

が組めるかどうかをまず相談してみる

ことをおすすめします。

 

サラリーマンで不動産投資家といのうは

まだまだレアなケースなので、銀行の

窓口で聞いても担当者が即答できない

可能性も高いので、まずそこを聞いて

みるのがおすすめです。

 

ARUHI(アルヒ)住宅ローン

不動産投資で与信枠一杯にローンして

いても、実は大丈夫な金融機関が

あります。

それがこのARUHI(アルヒ)です。

なぜかというと、ARUHI(アルヒ)

の住宅ローン審査では、そもそも

投資物件ローンを審査で見ないのです。

 

ネットでできる事前審査でもそもそも

「他の借り入れ額の記入欄に投資物件

のローンは含みません。」と書いて

あります。

 

事前審査はネットで簡単に終わりますし、

事前審査でOKの場合、早くて翌日には

以下のような連絡が来ます。

しかも事前審査がOKでその内容に

変更がなければ原則、本審査も

承認されると書いてあります。

 

ただ正式審査の時点では、投資物件の

ローンの返済予定表を添付資料として

提出を要求されます。

本審査も2019年1月に問い合わせたところ

応募が殺到しており、2ヶ月はかかって

しまうと言われました。

 

楽天銀行と同じく、「他の金融機関の

住宅ローンも検討しており、審査に

出してますが大丈夫ですか?」と

バカ正直に聞いてみましたが、

「大丈夫です。他の金融機関の方が

メリットがあると思われたらそちらを

選んでください。」と言われました。

 

ARUHI(アルヒ)住宅ローン
のデメリットは?

投資物件ローンを見ないということで

不動産投資家にとっては最後の砦とも

言える金融機関ですが、その分

デメリットもあります。

ARUHI(アルヒ)の住宅ローン
のデメリット
  • 金利が高い!
  • 本審査の期間が長い!

特に金利は住宅ローンではかなり高め

団信の加入や頭金が9割未満でも金利が

上乗せされてしまい、最高1.7%ぐらいに

なってしまいます。

 

投資物件のローンよりも高くなりますね。

これはかなりデメリットです。

不動産投資家がローンしてると、

マイホームより投資物件の方が

一般に金利は高いのでマイホームの

ローンは頭金も最低限にして、繰り上げ

返済もしないというが一般的です。

だから頭金を1割も入れるのは

もったいないんです!

 

ただ、

投資物件は大抵団信(団体信用生命保険)

の加入が必須になっていますので多数の

投資物件ローンをしている場合は、

アルヒの住宅ローンに関しては金利を

上乗せしてまで団信に加入する必要は

ないと思います。

 

SBI銀行

SBI銀行は変動金利が業界最低なので

使えるなら使いたいのですが、

投資ローンがある人にはSBI銀行で

融資を受けるのは厳しいと思います。

私もダメもとで審査を申し込みました

が結果ダメでした。

地方の戸建てですが、物件の現地調査を

するというメールが来てたので、なんとか

いけるのかなーと思っていましたが

落とされました。

物件の担保評価額の200%まで融資する

ので中古とはいえ物件の担保評価の

せいで落とされたのではなくやはり

投資ローンを含めた返済比率がネック

になったのだと思います。

ちなみに申し込むにはSBI銀行の口座を

開設する必要があります。

もちろん

融資見送りの連絡が来てからネットで

速攻解約しましたがw

 

 

カードローンや
キャッシングなどはNG

 

投資物件のローンは、利益を出すために

前向きな意味でローンしているから

それをちゃんと評価してくれる金融機関

もあります。

 

ただ、

カードローンやキャッシングはだめです。

ふなっちー

あとクレジットカードリボ払いもだめなっちー。

信用にかなり傷がつきます。

 

これらのローンを使ってまで

不動産投資してること自体が

おすすめできませんので、

当然なんですが。

 

ARUHI(アルヒ)が不動産投資家向けの

住宅ローンとしては最後の砦と紹介

しましたが、ARUHI(アルヒ)でも

カードローンやキャッシングは審査

で見ます!

 

また

これ以外にもクレジットカード

を多く持ちすぎていることも

マイナス要因になります。

使ってもないクレジットカードは

極力解約してクレジットカードの数を

減らしておくことがおすすめです。

 

正直

こういうローンに頼らざるを得ない人

はそもそも不動産投資なんかやっちゃ

いけない人だと思います。

 

ネット銀行や地方銀行が
心配な方!

 

ネット銀行や地方の銀行や信用組合

だとメガバンクに比べて倒産しやすい

ので心配、やっぱり金利が高くても

メガバンクから住宅ローン組んだ方が

いいかなって心配してる方いるかも

しれませんが。

 

はっきり言って融資する金融機関の

安定性はあまり重要ではないです。

 

なぜかというと融資を受けている

期間にその金融機関が倒産した場合

全く同じ金利で同じ金融機関に

引き継がれるからです。

 

結局ネット銀行がおすすめ?

ネット銀行は窓口で相談できない、

不動産屋がフォローしてくれない、

必要な書類が多いとデメリット

もありますが、金利や手数料では

断然有利です。

自宅といえば、大概の人にとっては

一生で一番高い買い物です。

金利も手数料も安い方が絶対いい

ですよね!

ネット銀行は手間がかかるとはいっても

その手間の代償として何十万、もしくは

何百万支払う金額が変わってきます。

ネット銀行を候補に入れないのは全くの

ナンセンスだと私は思いますね。

 

 

自宅と投資物件はどちらを
先に購入すべきか?

 

不動産投資でローンを組むのと、自宅の

ローンを組むのはどっちが先がいいのか?

と悩む人は多いでしょう。

これどっちがいいか私自身ネットで色々

見て回りましたが答えはないですね。

というのが私の答えです。

投資物件が先という意見も、自宅が先と

いう意見もありますからね。

要は

どっちが先だろうが、返済比率が超えて

なければいいだけです。

投資物件だけで返済比率が高すぎる人は

フラット35を使えば自宅のローンは組めます。

ですから、投資物件のせいで自宅のローンを

諦めるということには普通はならないでしょう