資産運用にも色々あります。

株やFX、仮想通貨など色々ありますし、

それらもリスクはありますが、

しっかり勉強してやればちゃんと

利益を出せるものです。

 

その一方、

そこまで勉強するまでもなく、

やれば確実に得する資産運用

もあります。

それがふるさと納税と

ローンの繰り上げ返済です。

 

不動産投資はじめてみた、

ローン組んでマイホーム買ってみた

って人は繰り上げ返済するのと

他の投資に資金回すのどっちが

得なのか、よく考えてない人も

少なくないように感じます。

そこで、この記事では

繰り上げ返済のメリット、デメリット

などについてご紹介したいと思います。

 

 

繰上げ返済の種類は?

 

繰り上げ返済には

期間短縮型と

返済額減少型があります。

 

期間短縮型は

繰上げ返済してその分

返済期間を短縮します。

 

ゆえに

一回分の支払いの元本分以上

の金額ではないと

期間短縮型は選択できません!

 

返済額減少型は

繰り上げ返済した

元本の分、

毎月の返済額を減らします。

 

返済額減少型ならば

銀行によっては1万円だけでも

繰上げ返済できます。

 

ふなっちー

それも地味に利息が減るので嬉しいなっちー!

 

利息軽減効果は少なくとも

同じタイミングにやれば

期間短縮型の方が大きくなります。

 

繰り上げ返済の
期間短縮型と返済額減少型
で利息を比較すると?

 

では

実際繰り上げ返済の

期間短縮型と返済額減少型で

どれぐらい利息に差が出るのか

計算してみましょう。

 

ここでは

簡単のため、3000万円を金利1%で

35年ローンした場合で

計算してみます。

 

実際、金利の変動や

マイホームの場合、住宅ローン控除

の影響がありますが、簡単のため

ここでは考慮しないこととします。

 

35年繰上げ返済しなかった場合の

元本と利息の合計支払金額は

3526万円となります。

 

これに対して1年目に

期間短縮型で100万円

繰り上げ返済すると

総支払額は3499万円となり

27万円、支払い利息が減ります。

 

今度は

返済額減少型で1年目に

同じく100万円

繰上げ返済すると

総支払額は3509万円となり

17万円、支払い利息が減ります。

 

ふなっちー

今度は10年後に繰上げ返済した場合で見るなっちー!

 

条件は同じで10年目に

はじめて100万円を

繰上げ返済した場合、

総支払額は3508万円となり、

18万円、支払利息が減ります。

 

返済額減少型で同じく10年後に

はじめて100万円を

繰り上げ返済すると

総支払額は3513万円となり

13万円、支払利息が減ります。

 

早く返済した方が利息が減らせるのは

計算するまでもありませんが、

期間短縮型だと10年後にやったとしても

1年目の返済額減少型(再計算型)

よりも有利になるのです。

 

繰り上げ返済の
期間短縮型は
どんな人におすすめ?

 

それでは、期間短縮型は

どんな人におすすめでしょうか?

 

公務員など長期的に

収入が安定している方が

余裕資金で繰り上げ返済

するのであれば、

断然、期間短縮型がおすすめです。

 

繰り上げ返済の
返済額減少型は
どんな人におすすめ?

 

それでは返済額減少型

(再計算型)はどんな人に

おすすめでしょうか?

 

基本的には自営業やその他、

収入が安定していない方、

これから家族が増える、

子供の進学などで

支出が増える見込みであれば、

返済額減少型を優先して

まず毎月のキャッシュフローを

良くしておいたほうが

無難と言えます。

 

長期的に見れば

期間短縮形の方がお得には

なりますが、その前に

毎月の返済ができなくなり、

債務不履行に陥ってしまえば、

せっかくローンして入手した

不動産を手放すことに

なってしまいます。

 

ふなっちー

それが最悪のシナリオなっちー!

 

 

例えば

私が付き合いのある不動産屋さんは

自分自身も不動産投資をしていますが

繰上げ返済は必ず返済額減少型を

選ぶそうですよ。

 

不動産屋の営業は給料が歩合制で

営業成績によって、年収が去年の

倍になっても、半分になっても

不思議ではないそうなので。

 

頑張って、結果を出せば

その分ストレートに

報われやすいという

点はいいんですけどね。

 

おかげで

銀行の信用も低く、

不動産投資の融資も通りにくく、

金利も高くなってしまいます。

 

ふなっちー

不動産投資やりたいならば、不動産屋に就職するのは
いまいちという皮肉があるなっちー!

 

他にも

証券会社も同様ですね。

 

繰り上げ返済の
手数料は?

 

それでは

繰り上げ返済するとして、

手数料はどれぐらいかかる

でしょうか?

 

銀行によって大分ばらつきがあります。

 

東京スター銀行の場合、

100万円以上から繰り上げ返済が

可能ですが、

一回の繰り上げ返済につき

一律2万円の手数料がかかります。

 

ふなっちー

だからなるべく多くの金額でやらないともったいないなっちー!

 

ソニー銀行の場合、

10000円以上ならば

365日いつでも何回でも

パソコンでの操作で

繰り上げ返済が可能です。

 

しかも

手数料はかかりません。

 

ですので、

利息が同じであれば

ソニー銀行はかなり

おすすめですね。

 

オリックス銀行の場合は

融資開始直後が一番

繰上げ返済手数料が高く

その後どんどん安くなっていく

システムをとっています。

 

ふなっちー

融資開始直後が一番利息が
高くて銀行側が儲かるからなっちー!

 

固定金利の場合、

ずっと手数料率は2%なのですが

変動金利の場合は

1年以内だと、2.0%、

1年超3年未満だと1.50%、

3年超5年万だと1.0%

5年長だと0.5%という感じに

段階的に下がっていきます。

 

 

他にも

公務員やトヨタなど一部の

大企業の社員しか使えないのですが、

リコーリースも金融期間として使えます。

 

ふなっちー

あのプリンターなどのリコーリースなっちー!

 

リコーリースの住宅ローンは

使える人が限られてる上に、

新築物件のローンにしか使えないと

いう制約もあります。

 

ですが、

金利もソニー銀行などより

更に低くて業界最低レベルですね。

 

ふなっちー

2018年8月時点の投資マンション用の金利は1.6%なっちー!

 

そして

リコーリースの場合、繰り上げ返済は

一回につき50万円以上で、

年二回までは、手数料無料ですね。

 

このリコーリースは

使える人ならば絶対使わないと

もったいない金融機関です。

 

繰り上げ返済に
デメリットはあるの?

 

繰り上げ返済は

極力したほうがいいですが、

デメリットもないわけでは

ありません。

 

まず一つは

手元に自由に使えるお金が

減ってしまうことですね。

 

急な病気とか、

人生いつ何があるか

わかりません。

 

ふなっちー

計画的に病気になる人なんていないなっちー!

 

あくまで

余裕資金の範囲でやるべきで

生活のレベルを落としてまで

繰り上げ返済を優先するのは

おすすめできません。

 

もう一つは

住宅ローンの場合は

さっさと返済してしまうと

生命保険の恩恵を受けられなく

なることですね。

 

住宅ローンは大抵

団体信用生命保険への

加入が義務づけられています。

 

この生命保険によって

債務者が返済途中に死亡して

しまったり、事故で植物人間に

なってしまったりすると、

生命保険が適用されて、

不動産に対する負債が全て

なくなった状態で不動産が

遺族のものになりますから。

 

ふなっちー

不動産のローンって実は配偶者などの遺族には得しかないと言ってもいいなっちー!

 

一番最悪なパターンは

繰り上げ返済して借金が

なくなった直後に本人が

亡くなってしまうことですね。

 

 

まとめ

ここまで読んでみて

いかがでしたでしょうか?

繰上げ返済は実はリスクのない

ある意味最強の資産運用と言えます!

 

他に投資をしておらず、

余裕資金があるならば

是非繰り上げ返済に回して

早期完済を目指しましょう!

 

株などで資産運用している場合でも

少なくとも会社で定年になる

60才ないし65才で終わる

ぐらいは短縮しておきたいですね!

 

ところで

確定型拠年金(iDeCO)は知っていますか?

金利や返済額によっては

利息の繰上げ返済よりも

確定拠出年金に回した方が良い場合も!

>>破格の節税効果!超おいしい個人型確定拠出年金(iDeCO)とは?

 

また

ふるさと納税だって、ノーリスクの

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